Jak bezpiecznie kupić dom lub mieszkanie w Hiszpanii

Wybieraj według ryzyka, nie jakości folderu

Dom lub mieszkanie z rynku wtórnego już istnieje, więc można je zmierzyć, obejrzeć i porównać z historią rejestrową, katastralną, planistyczną, wspólnotową oraz dokumentacją mediów. Nadal może być obciążone hipoteką, zajęciem, problemami z najemcami lub osobami zajmującymi lokal, niezarejestrowaną rozbudową, opłatami nadzwyczajnymi wspólnoty, ryzykiem podatkowym, naruszeniami planistycznymi, ograniczeniami nadmorskimi, zaniedbaniami albo błędną powierzchnią.

Ukończony nowy budynek zapewnia nowe standardy, informacje konsumenckie, ustawową odpowiedzialność budowlaną i dokumentację legalnego użytkowania. Kupujący nadal musi jednak sprawdzić wady, części wspólne, pozwolenie, tytuł dewelopera, obciążenia, dokumenty zakończenia budowy, budżet wspólnoty i dokładny standard wykończenia. Lokal pokazowy nie jest lokalem objętym umową.

Zakup na etapie planu zwiększa ryzyko dostawy, zmian projektu, dewelopera, finansowania i niewypłacalności. Zgodnie z ustawą o gwarancjach wpłat zaliczkowych zaliczki po uzyskaniu pozwolenia muszą trafiać na rachunek specjalny i być objęte indywidualną gwarancją bankową lub ubezpieczeniem pokrywającym pieniądze, właściwy podatek i odsetki ustawowe. Nigdy nie polegaj na ogólnej obietnicy reklamowej i nie płać przed sprawdzeniem indywidualnego zabezpieczenia oraz pozwolenia na budowę.

Mieszkanie zwykle należy do wspólnoty właścicieli. Własność obejmuje prywatny lokal, części wspólne, udział, statut, zatwierdzone prace, fundusz rezerwowy i możliwe ograniczenia przebudowy lub najmu krótkoterminowego. Wolnostojący dom na wsi może natomiast wiązać się z ryzykiem granic, wody, dojazdu, szamba, użytkowania rolniczego, chronionego gruntu, pożarów, środowiska i niezarejestrowanych zabudowań. Nieruchomość nadmorska wymaga specjalistycznego sprawdzenia publicznego pasa morsko-lądowego oraz służebności; sam widok na morze nie wystarcza.

Mieszkalnictwo chronione może ograniczać uprawnienia kupującego, cenę, wykorzystanie jako główne miejsce zamieszkania, wynajem, zbycie, potrzebne zgody i czas obowiązywania. Przed zobowiązaniem sprawdź akta wspólnoty autonomicznej. Zakup przez spółkę, spółdzielnię, współwłasność, użytkowanie, samą własność bez użytkowania, najem z opcją zakupu lub rentę dożywotnią zmienia kontrolę, podatki i ryzyko wyjścia i wymaga indywidualnej porady.

Kupujący z hipoteką zamienia płynność na odsetki, opłaty, warunki ubezpieczenia i ryzyko egzekucji. Zgoda banku i wycena nie potwierdzają legalności planistycznej, jakości tytułu ani stanu konstrukcji. Kupujący za gotówkę również musi w pełni udokumentować źródło środków i nie powinien rezygnować z kontroli podobnej do tej wymaganej przez kredytodawcę.

Licytacja sądowa lub administracyjna może przenieść nieruchomość z ograniczonym dostępem, mieszkańcami, obciążeniami lub zobowiązaniami i krótkimi terminami płatności. Skorzystaj ze specjalisty, który sprawdzi aktualne akta licytacji, zaświadczenie rejestrowe, pierwszeństwo, posiadanie oraz skutki dla wspólnoty i podatków.

Kupujący z Hiszpanii, UE i państw trzecich zasadniczo mogą nabywać nieruchomości, a sam zakup nie daje prawa pobytu ani nie ustala rezydencji podatkowej. Dopóki proponowane ograniczenie inwestycji zagranicznych nie zostanie uchwalone i potwierdzone w obowiązującym prawie, nie traktuj zapowiedzi politycznych jak aktualnego zakazu. Jeśli przed wiążącą wpłatą nie da się wyjaśnić środków, finansowania, praw użytkowania, planu pobytowego lub kontroli prawnej, zgodnym z prawem rozwiązaniem jest dalszy najem, wydłużenie poszukiwań albo rezygnacja.

Przygotuj akta kupującego

Każdy kupujący, sprzedający, beneficjent rzeczywisty, pełnomocnik i kredytobiorca hipoteczny musi zostać prawidłowo zidentyfikowany. Zagraniczni kupujący zwykle potrzebują NIE do podatków, aktu notarialnego i rejestracji, ale NIE nie jest zezwoleniem imigracyjnym, rezydencją podatkową, zgodą na nieruchomość ani dowodem środków. Wcześnie rozpocznij właściwą procedurę policyjną, konsularną lub przez pełnomocnika i uzgodnij imiona i nazwiska, obywatelstwo, małżeński ustrój majątkowy, adres i paszport we wszystkich dokumentach.

Zbuduj możliwy do prześledzenia zestaw dowodów obejmujący oszczędności, wynagrodzenie, dochód z firmy, wpływy ze sprzedaży, spadek, darowiznę, pożyczkę, umorzenie inwestycji, wymianę walut i przelewy. Zachowaj umowy, dokumenty podatkowe i spadkowe, tożsamość darczyńcy lub pożyczkodawcy, wyciągi bankowe i łańcuch między rachunkami. Notariusze, banki, prawnicy i pośrednicy mają obowiązki przeciwdziałania praniu pieniędzy i mogą wstrzymać transakcję, jeżeli beneficjent rzeczywisty lub źródło są niejasne. Nigdy nie dziel przelewów, nie używaj cudzego rachunku, nie podawaj nieprawdziwej ceny ani nie przyjmuj niezgłoszonej części gotówkowej.

Ocena hipoteczna uwzględnia stabilny dochód netto, rodzaj umowy, historię samozatrudnienia, wiek, istniejące zadłużenie, wkład, wycenę nieruchomości, walutę, miejsce zamieszkania i profil kredytowy. Uzyskaj realistyczną decyzję przed podpisaniem bezwarunkowych arras. Przelicz wzrost oprocentowania, opłaty nadzwyczajne wspólnoty, IBI, ubezpieczenie, naprawy, pustostan i wahania walut. Wycena banku służy głównie zabezpieczeniu i nie zastępuje niezależnej kontroli prawnej, planistycznej ani budowlanej.

Sprawdź, czy dom może służyć zamierzonemu celowi

Określ, czy ma to być główne miejsce zamieszkania, drugi dom, zwykły najem, najem turystyczny, remont, rozbudowa, działalność domowa, mieszkanie chronione, użytkowanie wiejskie czy przebudowa. Zapytaj gminę lub wspólnotę autonomiczną, jaka klasa planistyczna, dokument użytkowania, licencja, rejestracja turystyczna, zgoda dotycząca mieszkalnictwa chronionego, zasada ochrony zabytków, wymóg parkingowy lub zmiana sposobu użytkowania mają zastosowanie. Zapewnienie pośrednika, że sąsiedzi robią to samo, nie jest urzędową zgodą.

Dla nieruchomości wiejskiej sprawdź dokładną działkę, tytuł dostępu, granice, zgodność katastru z rejestrem, prawa do wody i jej zdatność do picia, elektryczność, kanalizację lub zgodę na szambo, studnie, dzierżawy rolne, prawa przejazdu, grunt chroniony, ograniczenia pożarowe i środowiskowe oraz status planistyczny każdego budynku. Przy nieruchomości nadmorskiej zbadaj w dokumentacji specjalistycznej granicę ustawy o wybrzeżu, zajęcie domeny publicznej, służebności ochronne i przejścia, koncesję, dostęp i toczące się postępowania.

Nieruchomość we wspólnocie wymaga aktualnego zaświadczenia o zadłużeniu, statutu, regulaminu, ostatnich protokołów, zatwierdzonych i spodziewanych opłat nadzwyczajnych, sporów, ubezpieczenia, inspekcji budynku, dostępności, elewacji, dachu, windy, energii i ograniczeń najmu krótkoterminowego. Zgodnie z ustawą o własności poziomej nabyty lokal może nadal odpowiadać za kwalifikujące się długi wspólnoty z bieżącego okresu i poprzednich trzech lat kalendarzowych. Nie rezygnuj pochopnie z zaświadczenia sprzedającego.

Obywatelstwo lub status pracownika, studenta, członka rodziny czy osoby samozatrudnionej rzadko zmieniają zdolność do nabycia tytułu, ale mogą wpływać na politykę hipoteczną, rezydencję podatkową, dowody środków i zamierzone zamieszkanie. Notariusz powinien potwierdzić zdolność i formalności, kredytodawca finansowanie, gmina planowanie, a region warunki mieszkaniowe lub ulgę podatkową. Niezależni doradcy powinni połączyć odpowiedzi przed zapłatą.

Uzgodnij cztery wersje nieruchomości

Skorzystaj z Fotocasa lub innego uznanego portalu, aby przejrzeć aktualne ogłoszenia i wzorce cen ofertowych. Zapisuj z datą porównywalne oferty i rozróżniaj nieruchomości odnowione, nowe, zajęte, chronione, wiejskie i przeznaczone na rynek turystyczny. Cena ofertowa nie jest ceną zakończonej sprzedaży, wyceną hipoteczną ani dowodem tytułu, legalności planistycznej, stanu, opodatkowania czy wolnego posiadania. Obejrzyj fizycznie dom i granice, a następnie porównaj je z ogłoszeniem i umową, rejestrem nieruchomości, katastrem, gminnymi aktami planistycznymi oraz dokumentacją podatkową. Przed arras wyjaśnij różnice w powierzchni, adresach, przynależnościach, tarasach, miejscach parkingowych, komórkach, basenach, rozbudowach, podziałach i udziałach. Opis katastralny nie dowodzi tytułu ani legalności planistycznej, a tytuł rejestrowy nie legalizuje automatycznie prac bez pozwolenia.

Zamów aktualną nota simple bezpośrednio przez serwis rejestru nieruchomości. Wskazuje zarejestrowaną nieruchomość, właściciela, prawa, hipoteki, zajęcia, użytkowanie, służebności, ograniczenia i zakazy. Zapytaj, jak każde obciążenie zostanie wykreślone lub przejęte, kto zapłaci, jaki akt jest potrzebny i jak chroni się pierwszeństwo rejestracji. W uzasadnionych przypadkach korzystaj z ciągłej informacji rejestrowej w okresie finalizacji.

Uzyskaj zaświadczenie lub opis katastralny oraz aktualną wartość referencyjną. Wytyczne katastru wyjaśniają, że wartość referencyjna może wyznaczać minimalną podstawę dla objętych nią transakcji ITP i AJD. Potwierdź prawidłową działkę, zabudowę i sposób użytkowania oraz wyjaśnij rozbieżności, zamiast jedynie przepisywać wyższą liczbę do deklaracji.

Zbuduj pakiet prawny i techniczny

Poproś o klasyfikację planistyczną, pozwolenia budowlane i na prace, dokument pierwszego użytkowania lub równoważny, w stosownych przypadkach zaświadczenie zdatności do zamieszkania, świadectwo ukończenia, stan naruszeń i przywrócenia zgodności planistycznej, inspekcję lub ocenę techniczną budynku, certyfikat energetyczny oraz akta dostępności i środowiskowe. Organ wydający, wymagana aktualność i terminologia różnią się regionalnie. Stare podłączenie mediów nie zastępuje legalnego użytkowania.

Dla nieruchomości wspólnotowej uzyskaj zaświadczenie sprzedającego o zadłużeniu, statut, tytuł, regulamin, co najmniej kilka ostatnich protokołów, bieżący budżet, fundusz rezerwowy, opłaty nadzwyczajne, dłużników, roszczenia, planowane prace, ubezpieczenie budynku oraz projekty inspekcyjne i energetyczne. Zapytaj, czy sprzedający zachowuje skutki głosowania lub płatności za opłatę zatwierdzoną przed finalizacją.

Zleć niezależną inspekcję odpowiednią do nieruchomości: konstrukcji, dachu, wilgoci, instalacji, izolacji, szkodników, basenu, murów oporowych, gruntu, granic i kosztu remontu. Dla obiektów wiejskich lub nadmorskich dodaj architekta, geodetę oraz specjalistów od planowania i środowiska. Wycena kredytodawcy szacuje wartość zabezpieczenia i nie jest taką inspekcją.

Sprawdź tożsamość sprzedającego, małżeński lub majątkowy ustrój, umocowanie spółki, przyjęcie spadku, pełnomocnictwo, status chroniony, prawa najemców lub mieszkańców, zaświadczenie wspólnoty, IBI i inne opłaty lokalne, rachunki mediów, certyfikat energetyczny, szkody ubezpieczeniowe, gwarancje i trwające spory. Nie oddawaj oryginałów; doradcy je oglądają lub otrzymują poświadczone kopie, a notariusz formalne oryginały wymagane do aktu.

Indeksuj każdy dokument według wystawcy, daty, identyfikatora nieruchomości i nierozstrzygniętej kwestii. Uzgodnij nazwiska kupującego i sprzedającego, NIE lub numery podatkowe, rachunki bankowe, cenę, zaliczki, walutę, datę finalizacji i posiadanie. Tłumacz wyłącznie w formacie akceptowanym przez notariusza, kredytodawcę, urząd skarbowy lub rejestr, a dowody tożsamości i bankowe wysyłaj bezpiecznymi, zweryfikowanymi kanałami.

Zachowaj właściwą kolejność zależności

1. Określ założenia zakupu. Ustal maksymalną cenę i pełny koszt, zamierzone użytkowanie, udziały własności, kontekst małżeński i spadkowy, finansowanie, walutę, niezbędne dokumenty, dopuszczalne wady oraz warunki rezygnacji.

2. Przygotuj tożsamość i finansowanie. Rozpocznij formalności NIE i numeru podatkowego, przygotuj źródło środków, porównaj hipoteki i uzyskaj realistyczną decyzję. Nie traktuj internetowego szacunku jak zgody.

3. Wyznacz niezależnych doradców. Wybierz prawnika lub wykwalifikowanego doradcę transakcyjnego odpowiedzialnego przed kupującym oraz inspektora technicznego. Kupujący wybiera notariusza, którego bezstronna funkcja publiczna nie zastępuje doradztwa negocjacyjnego, podatkowego, planistycznego ani budowlanego dla kupującego.

4. Sprawdź przed rezerwacją. Potwierdź uprawnienia sprzedającego i pośrednika, dokładną nieruchomość, rachunek płatniczy, cel rezerwacji, warunki zwrotu i okres kontroli. Płać wyłącznie sprawdzonemu odbiorcy umownemu przez możliwy do prześledzenia kanał.

5. Zakończ badanie. Wyjaśnij rejestr, kataster, planowanie, użytkowanie, wspólnotę, podatki, media, najemców, inspekcję, kwestie nadmorskie lub wiejskie, mieszkalnictwo chronione i sposób używania. Wyceń każdą korektę i ustal, kto wykona ją przed aktem.

6. Wynegocjuj umowę prywatną lub arras. Wymień nieruchomość, strony, pełną cenę, każdą wcześniejszą wpłatę, charakter prawny arras, datę finalizacji, posiadanie, stan bez mieszkańców, wyposażenie, obciążenia, opłaty wspólnoty, podział podatków i kosztów, warunki finansowania oraz kontroli, skutki niewykonania, listę dokumentów, rachunek i notariusza. Wytyczne notarialne wyjaśniają, że arras są dobrowolne, ale wiążą zgodnie z treścią.

7. Dopełnij zabezpieczeń hipotecznych. Przejrzyj wiążącą ofertę i obowiązkowe dokumenty przed podpisaniem, staw się na wcześniejsze notarialne spotkanie dotyczące przejrzystości, gdy wymaga go prawo hipoteczne, spełnij warunki, ubezpiecz tylko to, co obowiązkowe lub niezależnie użyteczne, i skoordynuj kredyt ze środkami na zakup.

8. Sprawdź ponownie bezpośrednio przed podpisaniem. Uzyskaj aktualną informację rejestrową, zaświadczenie wspólnoty, umocowanie sprzedającego, dokumenty długu i wykreślenia, stan zajęcia, dowody płatności, sytuację podatkową oraz oryginały. Każdą zmienioną instrukcję bankową potwierdź niezależnie przez znany numer.

9. Podpisz akt publiczny. Staw się osobiście lub przez wystarczająco szczegółowe ważne pełnomocnictwo. Notariusz sprawdza tożsamość, umocowanie, stan rejestru, metody płatności i wymagane formalności oraz wyjaśnia akt. Skorzystaj z tłumacza, jeśli nie rozumiesz wystarczająco dobrze. Nie podpisuj faktów, o których wiesz, że są fałszywe, ani niezgłoszonej ceny dodatkowej.

10. Chroń tytuł i posiadanie. Dopilnuj szybkiego złożenia aktu do rejestru, zadeklaruj i zapłać właściwy regionalny ITP albo VAT i AJD, odbierz klucze na podstawie podpisanego spisu, sfotografuj liczniki oraz przenieś media i ubezpieczenie.

11. Domknij łańcuch dowodowy. Uzyskaj urzędowy lub zwykły odpis aktu, potwierdzenia podatkowe, dowód złożenia i końcowy wpis rejestrowy, notę potwierdzającą wykreślenie niechcianych obciążeń, zawiadomienie wspólnoty, w razie potrzeby aktualizację katastru, rękojmie i wszystkie oryginalne gwarancje.

Kanały internetowe i przedstawiciele mogą obsłużyć wiele czynności przygotowawczych, ale stawiennictwo notarialne jest osobiste, chyba że przyjdzie ważnie umocowany pełnomocnik. Po finalizacji zaktualizuj dane we wspólnocie, gminie, ubezpieczeniu, u dostawców mediów, kredytodawcy, w katastrze i urzędzie skarbowym oraz wszelkie rzeczywiście właściwe zezwolenia pobytowe, padrón lub najmu.

Oblicz podatek dla konkretnej transakcji

Kwalifikująca się pierwsza dostawa ukończonego domu przez dewelopera zasadniczo podlega VAT. Klasyfikator nieruchomości urzędu skarbowego wskazuje aktualną stawkę 10 procent dla mieszkań i 4 procent dla określonych mieszkań chronionych o szczególnym statusie lub promocji publicznej, wraz z maksymalnie dwoma kwalifikującymi się garażami i przynależnościami przenoszonymi razem. Nowe mieszkanie zwykle podlega również regionalnemu AJD według stawki właściwej wspólnoty autonomicznej.

Zakup używanego domu zasadniczo podlega regionalnemu podatkowi od odpłatnego przeniesienia własności, czyli ITP, płaconemu wspólnocie autonomicznej położenia nieruchomości. Stawki, progi, ulgi, formularze i terminy różnią się regionalnie i mogą zależeć od wieku, niepełnosprawności, rodziny, statusu chronionego, głównego użytkowania, warunków wiejskich lub ceny. Sprawdź aktualną stronę regionu i fakty z aktu. Nie zakładaj jednego ogólnokrajowego procentu.

W objętych tymi zasadami transakcjach ITP i AJD podstawa opodatkowania może wynosić co najmniej oficjalną wartość referencyjną katastru, jeśli istnieje, nawet gdy cena zakupu jest niższa. Zbadaj rzeczywisty błąd i skorzystaj z właściwego sprostowania lub odwołania, zamiast po cichu deklarować wymyśloną liczbę.

Oddziel koszty zakupu, kredytu i własności

Uwzględnij po stronie kupującego odpisy notarialne i akt zakupu, rejestr nieruchomości, niezależnego prawnika i doradztwo podatkowe, inspekcję i specjalistów, tłumaczenia, pełnomocnictwo, podróż w sprawie NIE lub reprezentację, przelewy bankowe, wymianę walut, czeki bankowe, wycenę, uzgodnioną prowizję za otwarcie hipoteki, ubezpieczenie, gestoría tylko gdy jest osobno potrzebna, gotówkę na rezerwację i arras, remont, meble, aktywację mediów oraz przeprowadzkę. Poproś każdego specjalistę o zakres obejmujący podatki i wydatki.

Zgodnie z zasadami Banco de España dotyczącymi kosztów hipoteki obecnie kredytobiorca zwykle płaci za wycenę, a kredytodawca koszty notariusza, rejestru, podatku i gestoría dla aktu kredytu hipotecznego. Zasady te nie nakazują bankowi płacić osobnego podatku od zakupu domu, aktu sprzedaży, rejestracji zakupu, prawnika ani inspekcji. Kredytobiorca może także zapłacić uzgodnioną prowizję otwarcia i zamówiony odpis.

Modeluj roczne IBI, opłaty wspólnoty i nadzwyczajne, śmieci i opłaty lokalne, ubezpieczenie domu i odpowiedzialności, odsetki hipoteczne, naprawy, inspekcje budynku, projekty dostępności i energetyczne, media, alarm, ogród lub basen, zarządzanie, pustostan, zgodność najmu i w stosownych przypadkach deklaracje nierezydenta. Przed szacunkiem przeczytaj protokoły wspólnoty i oceń stan budynku.

Utrzymuj rezerwę na ustalenia inspekcji, niedobór wyceny, zmiany stóp, kurs waluty, opóźnioną finalizację i podwójne zakwaterowanie. Zaliczka może przepaść lub zostać zwrócona podwójnie zależnie od klauzuli arras i naruszenia, więc do spełnienia warunków stanowi kapitał ryzyka. Porównuj dostawców wymiany według gwarantowanego wyniku końcowego w euro, opłat odbiorcy i czasu, a nie reklamowanego kursu.

Na końcu wyceń wyjście: agencję, spłatę hipoteki, wykreślenie z rejestru, certyfikat energetyczny, zaświadczenie wspólnoty, prawnika, podział miejskiej plusvalía, podatek sprzedającego od zysku i zasady potrącenia przy sprzedającym nierezydencie. Własność jest przystępna tylko wtedy, gdy mieszczą się koszty nabycia, utrzymania, napraw i zbycia.

Prowadź akta finalizacji z datami

Rezerwacja i arras powinny określać wygaśnięcie, warunki kontroli i finansowania, terminy dostarczenia dokumentów, finalizację notarialną, posiadanie, okresy naprawcze i skutki niewykonania. Zapisz każdy termin w strefach czasowych obu stron i ustal, czy chodzi o dni kalendarzowe, czy robocze. Kupujący oczekujący na kredytodawcę, NIE, inspekcję albo odpowiedź planistyczną nie jest automatycznie chroniony, jeśli umowa nie czyni tej zależności skutecznym warunkiem.

Przed aktem potwierdź czas rozliczenia środków, etapy przejrzystości hipoteki, ważność wyceny, wystarczający zakres pełnomocnictwa, tłumaczenia, aktualną informację rejestrową, zaświadczenie wspólnoty, wykreślenie obciążeń, obliczenia podatku, dokumenty sprzedającego, wolne posiadanie i początek ubezpieczenia. Zachowaj potwierdzenia bankowe i dokumentację terminu notarialnego. Nigdy nie zmieniaj rachunku płatniczego wyłącznie na podstawie e-maila.

Po podpisaniu natychmiast uzyskaj dowód złożenia do rejestru. Rozliczenie podatku i rejestracja są oddzielne: zachowaj deklarację regionalną i potwierdzenie płatności albo zwolnienia, złożenie aktu, ewentualne zawiadomienie rejestru o wadzie, korektę, ostateczny wpis i zaktualizowaną nota simple. Złożony, ale niezarejestrowany akt zapewnia inną ochronę niż ukończony wpis, dlatego monitoruj sprawę, zamiast zakładać, że gestoría ją zakończyła.

Zarządzaj przekazaniem i stałymi obowiązkami

Przy przekazaniu sprawdź klucze, piloty, alarm, parking, komórkę, meble, urządzenia, liczniki, instrukcje, gwarancje, dokumenty użytkowania i części wspólne. Sfotografuj wady i prześlij deweloperowi lub sprzedającemu opatrzony datą wykaz, zanim lista usterek zatrze się w pamięci. Ustawowe okresy odpowiedzialności budowlanej zależą od rodzaju wady i działają w odrębnym reżimie od dobrowolnej gwarancji; przed zwłoką skorzystaj ze specjalistycznej porady.

Przy płatnościach za nieruchomość z planu zachowaj indywidualną gwarancję, dowód rachunku specjalnego, umowę, każdy przelew i uzgodnioną datę dostawy. Jeśli inwestycja nie rozpocznie się, nie zakończy lub nie uzyska uzgodnionego legalnego użytkowania, wystosuj możliwe do udowodnienia żądanie w ramach gwarancji. W zwykłym trybie prawo przewiduje 30-dniowy etap zwrotu przez dewelopera przed wezwaniem gwaranta, a po naruszeniu bez wymaganego żądania istnieje ryzyko wygaśnięcia po dwóch latach, dlatego nie czekaj biernie.

Zawiadom sekretarza i zarządcę wspólnoty, uzyskaj instrukcje płatnicze i protokoły, uczestnicz w zebraniach lub udzielaj pełnomocnictwa, ubezpiecz dom, płać IBI i inne legalne opłaty, utrzymuj nieruchomość oraz uzyskuj zgody przed pracami lub regulowanym użytkowaniem. Uzgodnij kataster i rejestr, jeśli finalizacja nie zaktualizowała ich prawidłowo.

Sama własność nie czyni nikogo hiszpańskim rezydentem podatkowym. Rezydencja wynika z obecności, centrum interesów gospodarczych i umów. Rezydent może inaczej wykazywać światowy dochód oraz przypisane lub najemne kwoty nieruchomości niż nierezydent, a właściciel nierezydent może mieć okresowe deklaracje w Hiszpanii. Uzyskaj poradę dla roku podatkowego przed pierwszym terminem oraz po wynajmie, dziedziczeniu, małżeństwie, rozstaniu, wyjeździe lub zmianie sposobu używania.

Przed przeprowadzką, zmianą pracy, ukończeniem studiów, rozstaniem lub opuszczeniem Hiszpanii zdecyduj, czy będziesz mieszkać, wynajmować, sprzedać, przenieść udział, refinansować, wyznaczyć przedstawiciela podatkowego, zaktualizować dane lub zostawić dom pusty. Sprawdź zgodę hipoteczną, prawa współwłaścicieli, status chroniony, zasady wspólnoty, licencje najmu, ubezpieczenie i podatek nierezydenta. Od pierwszego dnia prowadź folder gotowy do odsprzedaży.

Zatrzymaj oszustwo, zanim środki zostaną rozliczone

Traktuj jako wysokie ryzyko zmianę rachunku w ostatniej chwili, nacisk, tajemnicę, dodatkową płatność z zaniżeniem wartości, kryptowaluty, gotówkę, niezwiązanego odbiorcę, skopiowaną tożsamość, wyłącznie zdalne oglądanie, niemożliwe zyski, odmowę dokumentów rejestrowych i prośby o ominięcie notariusza. Potwierdź instrukcje płatnicze przez znany niezależny numer z prawnikiem, notariuszem i wskazanym odbiorcą. W razie oszustwa natychmiast skontaktuj się z bankiem wysyłającym i odbierającym w celu wycofania oraz zabezpieczenia dowodów, powiadom prawdziwych specjalistów, zgłoś sprawę policji i zachowaj nagłówki e-maili, wiadomości, dane rachunku, rozmowy, umowy i znaczniki czasu.

Spory o arras zależą od dokładnego brzmienia. Arras penitenciales zwykle pozwalają kupującemu odstąpić przez utratę zaliczki, a sprzedającemu przez zwrot podwójnej kwoty, ale nie każda zaliczka działa w tym reżimie. Ustal, czy suma ma charakter potwierdzający, karny czy odstępny; czy spełniono warunki finansowania, inspekcji, planowania, tytułu lub dokumentów; kto naruszył; jakie było zawiadomienie, możliwość naprawy i strata. Nie rezygnuj ani nie finalizuj wyłącznie na podstawie podsumowania pośrednika.

Nielicencjonowana rozbudowa, basen, budynek mieszkalny, sposób użytkowania lub podział mogą wywołać problemy z przywróceniem stanu, karą, mediami, ubezpieczeniem, hipoteką, wyceną i odsprzedażą. Przedawnienie jednej drogi egzekwowania niekoniecznie legalizuje prace. Uzyskaj akta gminne i niezależną poradę planistyczną. Przed aktem sformułuj obiektywne i wykonalne warunki korekty, ceny, zatrzymania kwoty, warunku, odszkodowania lub rezygnacji.

Wyegzekwuj właściwą ochronę

Przy długu wspólnoty zachowaj zaświadczenie, akt, protokoły, uchwały o opłatach i zapewnienia sprzedającego. Sam lokal może odpowiadać za kwalifikujące się należności z bieżącego okresu rocznego i trzech poprzednich lat, dlatego ujawnienie niezgłoszonego długu uzasadnia natychmiastową kontrolę prawną.

Przy niepowodzeniu zakupu z planu ustal umowne warunki dostawy i użytkowania, naruszenie dewelopera, indywidualne ubezpieczenie lub gwarancję bankową, rachunek specjalny, objęte płatności i termin. Wystosuj możliwe do udowodnienia żądanie kapitału, podatku i odsetek ustawowych. Jeśli deweloper nie zwróci pieniędzy w ustawowym etapie, zgłoś roszczenie gwarantowi z pełnymi aktami. Ustawa gwarancyjna ostrzega, że bez kwalifikującego żądania gwarancja może wygasnąć dwa lata po naruszeniu.

W konflikcie dotyczącym wybrzeża, terenu wiejskiego, granicy, dostępu, wody lub planowania zbierz dokumenty rejestru i katastru, pomiar, akta pozwolenia, decyzję o domenie publicznej lub służebności, oświadczenia sprzedającego i niezależne raporty. Kontrola administracyjna, cywilne postępowanie o tytuł, środki umowne i pilne zabezpieczenie mają różne organy i terminy.

Reklamacja bankowa trafia najpierw do obsługi klienta kredytodawcy, a następnie do Banco de España w sprawach nadzorczych dobrej praktyki, lecz nieważność umowy i odszkodowanie rozstrzygają sądy. Skargi konsumenckie na dewelopera i zawodowego pośrednika trafiają do regionalnych organów konsumenckich i mieszkaniowych; postępowanie notariusza ma kanał zawodowy; decyzje rejestru podlegają ustawowej kontroli rejestrowej. Spory z prywatnym sprzedającym zwykle wymagają negocjacji, w razie potrzeby mediacji, arbitrażu tylko przy ważnej umowie albo sądu cywilnego.

Niezależna wykwalifikowana porada jest uzasadniona przed arras, licytacją, zakupem z planu, nieruchomością wiejską lub nadmorską, dużą niezgodnością planistyczną, sprzedającym będącym spółką lub spadkobiercą, zagranicznym ustrojem małżeńskim, najemcą w lokalu, kredytem walutowym, współwłasnością lub sporem. Zachowaj możliwość rezygnacji. Utracona okazja zwykle kosztuje mniej niż wadliwy tytuł, nielegalny dom, niezabezpieczona zaliczka lub dług, którego nie można sfinansować ani sprzedać.